Er din gård en villa?

Hvis din ejendom i dag er vurderet som en landbrugsejendom, men boligmomentet reelt tæller mere end landbrugsmomentet, er der stor risiko for, at din ejendom efter den nye vurderingslov vil blive vurderet som en bolig.

Hvis ejendommen omvurderes til beboelse vil det blandt andet have følgende konsekvenser for dig;

• En væsentlig stigning i ejendomsskatterne, da vurderingen af jorden og grundskyldspromillen vil stige.
  • Der er eksempler på, at ejendomsskatten på sammenlignelige naboejendomme varierede fra 2.600 til 35.000 kroner – alt efter om der var tale om status som landbrug eller bolig. Ejendomsværdiskatten vil som udgangspunkt stige noget. Men ikke i samme grad som ejendomsskatterne.
• At ejendommen ved et senere salg kan sælges skattefrit efter parcelhusreglen, hvis de øvrige betingelser for skattefrihed er opfyldt.
• Ejendommen kan ikke længere indgå i virksomhedsordningen. Hvis du bruger virksomhedsordningen i dag, kan det derfor medføre en hævning af opsparet overskud eller negativ indskudskonto.
• Der vil ikke være fradrag for vedligeholdelsesudgifter på ejendommen.
• Da ejendomsskatter fratrækkes i landbrugsvirksomhedens resultat, er der risiko for, at driften fra mindre ejendomme ikke længere kan være overskudsgivende, hvorfor virksomheden skattemæssigt kategoriseres som ikke erhvervsmæssig.

Da de nye vurderinger endnu engang er udskudt, er der nu udsigt til, at der vil komme nye vurderinger for landbrugsejendomme d. 1. januar 2021.

I forbindelse med udsendelse af de nye vurderinger, er der for ejeren af ejendommen en overgangsordning, som betyder, at der skal træffes et aktivt valg; skal ejendommen fortsætte med at være vurderet som en landbrugsejendom eller skal den vurderes som en boligejendom, hvis den vil falde under denne kategori efter den nye vurderingslov. Det er vigtigt at være opmærksom på at træffe det rigtige valg.

Overgangsordningen bortfalder ved ejerskifte, eller hvis ejendommen omvurderes.

Ejerskifte

For at kunne vælge overgangsordningen, skal man være registreret som aktuel ejer i vurderingsmyndighedernes system, når valget om overgangsordningen skal træffes.

Alle ejere skal være enige om valget ved registreringen.

Forskel på ejerskifte

• Betragtes IKKE som ejerskifte:
  • Overdragelse mellem ægtefæller
  • Overdragelse som led i bodeling i forbindelse med skilsmisse
  • Overdragelse til længstlevende ægtefælle
  • Overdragelse mellem ejere indbyrdes
• Delsalg betragtes også som ejerskifte! Dvs. hvis en andel af ejendommen eksempelvis sælges til din samlever, vil dette også betragtes som ejerskifte, hvis samleveren ikke i forvejen ejede en andel af ejendommen.

Omvurdering

Konsekvensen af en omvurdering vil være, at overgangsordningen bortfalder, og ejendommen herefter vurderes i den kategori, som den tilhører efter den nye vurderingslov.

Undtagelse for dette er, hvis ændringerne af ejendommen sker uden at være foranlediget af ejeren, og uden at ejeren har haft indflydelse på ændringerne. Hvis en del af jorden eksempelvis eksproprieres, vil omvurderingen foranlediget heraf ikke gøre, at overgangsordningen bortfalder. Hvis der omvendt eksempelvis indgås en frivillig aftale, bortfalder overgangsordningen, og ejendommen vil blive vurderet, som den skal efter den nye vurderingslov.

Hvad betyder ovenstående konkret for dig?

De nye vurderingsregler er komplicerede og mange – og ændres vedvarende, inden reglerne reelt har haft en virkning for folk. Det bedste råd er derfor altid at søge kvalificeret rådgivning, før du foretager dig noget.

Du kan dog måske overveje følgende:

• Skal ejendommen inden for en årrække sælges til en livsarving eller kendt tredjemand? I nogle tilfælde vil det måske være gavnligt, at personen er medejer allerede nu.
• Skal du have foretaget ændringer, som vil føre til omvurdering – eksempelvis nedrivning af en gammel bygning eller bygning af en ny, for at ejendommen fortsat lever op til dine behov og drømme? Måske ændringerne skal foretages inden en ny vurdering.
  • Husk dog på, at der også i det gamle system er omvurderingsgrunde, så hvis ændringen efter det kendte vurderingssystem vil medføre en ændring fra landbrugsejendom til beboelsesejendom, er du lige vidt.