Snyd ikke dig selv i skat ved salg af ejendom

Vi har beskrevet nogle få punkter, der kunne være væsentlig at få optimeret i forbindelse med salg af ejendommen. Listen er ikke udtømmende, og den skattemæssige situation er meget forskellig fra sag til sag. Vi tager selvfølgelig altid udgangspunkt i jeres økonomi i forbindelse med salget.  

Indkomstoptimering i årene inden salget

Afhængig af den forventede skat ved salg kan det i årene op til salget være hensigtsmæssigt at justere indkomsten anderledes end i forhold til jeres sædvanlige skattestrategi. 

Det kunne f.eks. være at udnytte topskattegrænsen ved færre afskrivninger i indkomstårene forud for salget. Afskrives der f.eks. 100.000 kr. under topskattegrænsen i indkomståret 2023, og der ved salg i indkomståret 2024 skal betales topskat, koster det ca. 15.000 kr. i yderligere skat at have foretaget afskrivningen i indkomståret 2023 frem for at optimere indkomsten op til topskattegrænsen. 

En anden mulig kunne være at optimere ægtefællens indkomst, hvis ægtefællen arbejder i virksomheden.   

Fordeling af salgsprisen

Ved ejendomshandler er salgsprisen delt ud på de enkelte aktiver. Denne fordeling har stor betydning for den beregnede skat. Ved at have styr på skatterne inden salget kan vi rådgive omkring optimeringen af fordelingen på de enkelte aktiver. Vi har eksempler på, at bare det at flytte 100.000 kr. af salgsprisen fra én driftsbygning til en anden driftsbygning kan betyde op til 50.000 kr. mere eller mindre i skat. Derfor er det vigtigt at få styr på fordelingen af købesummen, inden ejendommen bliver sat til salg. Ved evt. salgsforhandlinger er det også vigtigt at have en rådgiver med overblik over skatterne med på sidelinjen. 

Rækkefølgen ved salg af flere ejendomme

Der skal normalt beregnes ejendomsavance ved salg af ejendomme. Har I flere ejendomme, er det vigtigt, at de bliver solgt i den rigtige rækkefølge, hvis der er ejendomme med tab på. Det skyldes, at sælges en ejendom med gevinst først, og der i et senere år sælges en ejendom med tab, kan dette tab ikke modregnes i den tidligere opgjorte gevinst. Ligeledes kan tabet ikke modregnes i andre fortjenester. Tabet kan kun fremføres til modregning i fremtidige fortjenester ved salg af fast ejendom.  

Salgs/overtagelsestidspunktet på året

Salgstidspunktet er den dato, hvor køber og sælger underskriver købsaftalen. Når der er tale om et landbrug, vil der være mulighed for indeksering. Indeksering betyder, at anskaffelsessummen for ejendommen bliver pristalsreguleret hvert år. Derfor vil skatten som reglen være mindre, hvis der bliver solgt i januar fremfor i december året før, da man så kan få indekseret anskaffelsessummen i yderligere ét år. Ligeledes forfalder skatten så også et år senere ved handel i januar, hvis regnskabsåret følger kalenderåret. 

Et anden punkt, der kan være værd at have fokus på, er, om overtagelsesdagen skal ligge før eller efter høst. Avl på rod er en del af jordprisen, men er der høstet inden overtagelsesdagen, er det en foder/salgsbeholdning. Hvis der er en negativ ejendomsavance, kunne det være klogt, at overtagelsesdagen ligger før høst. 

Det tager mange timer at få beregnet ejendomsavance ved salg af ejendom, så derfor bliver det en dyr opgørelse. En stor del af timerne bliver dog sparet senere, da der efterfølgende kun skal ske en opdatering af beregningen, når ejendommen er solgt. Beregningen skal nemlig under alle omstændigheder foretages, da den skal bruges til at opgøre den fortjeneste eller tab, der skal medtages i selvangivelsen for salgsåret. Ved at have beregningen på forhånd kan vi rådgive langt bedre om skattestrategi, fordeling af købesum m.m. Viden som næsten altid gør, at der kan spares langt mere i skat end det, beregningen og rådgivningen koster. 

Så hvis I går med salgstanker inden for nær fremtid, så kontakt jeres skatterådgiver og få sat gang i beregningen og rådgivningen om jeres salg.  

Eksempler: